Capítulo CAPÍTULO VI
Art. Disposición adicional primera
En vigor desde 15 may 2020
1. Los edificios de establecimientos de alojamiento turístico y las edificaciones con usos no residenciales descritos en el apartado 2 de esta disposición pueden instar ante la administración turística, o administración competente en relación con la actividad a la que estaba afecta la edificación no residencial, su cambio de uso a alguno de los siguientes usos:
a) Residencial, destinado exclusivamente a vivienda de protección oficial.
b) Equipamientos de carácter sociosanitario o asistencial, públicos o privados (incluidos residencias de mayores, centros de día, centros de discapacitados y dependientes y similares).
c) Administrativo, considerando preferentes los usos específicos asociados a proyectos de investigación científica, desarrollo e innovación tecnológica (I+D+i).
2. Se pueden acoger a este régimen de reconversión y cambio de uso los siguientes establecimientos y edificaciones:
a) Los establecimientos de alojamiento turístico en situación de alta que estén situados en una zona turística declarada madura.
b) Los establecimientos de alojamiento turístico en situación de baja definitiva anterior al 13 de mayo de 2020 y que estén situados en cualquier lugar, excepto en suelo rústico, del territorio de las Illes Balears.
c) Las edificaciones con usos diferentes del residencial y del de alojamiento turístico deberán estar situados en una zona turística declarada madura y encontrarse en una situación de obsolescencia. Estas edificaciones no residenciales se considerarán obsoletas cuando no dispongan de actividad, porque está finalizada o dada de baja. El nuevo uso no tiene que estar prohibido por el planeamiento municipal.
3. La administración competente deberá tramitar y resolver el procedimiento administrativo en el que tienen que quedar justificadas las condiciones establecidas en los apartados 1 y 2 y convenientemente valoradas la oportunidad y la idoneidad del cambio de uso. La resolución del procedimiento administrativo requiere un informe preceptivo y vinculante del ayuntamiento en el que se encuentre el establecimiento o edificación sobre el que se ha instado el cambio de uso, así como un informe favorable, otorgado por unanimidad, de la comisión que se creará al efecto, por decreto del Consejo de Gobierno, de la que deberán formar parte las organizaciones sindicales y empresariales más representativas del sector. El acuerdo que autorice el cambio de uso se entiende sin perjuicio de las licencias municipales o declaraciones responsables que sean necesarias para hacer efectivo este cambio.
Las obras se realizarán con criterios de eficiencia energética, no deberán incrementar el consumo de agua potable y energético de origen no renovable, y deberán mejorar alguno o varios de los aspectos siguientes: la calidad, la sostenibilidad medioambiental, la seguridad o la accesibilidad.
4. En todo caso, cuando el cambio de uso interesado sea a residencial, se cumplirá la normativa sectorial relativa a las viviendas de protección oficial en cuanto al tamaño mínimo y máximo de la vivienda autorizable, al índice de intensidad de uso y al resto de parámetros aplicables.
En la propuesta de la edificación se deberá prever una parte destinada a usos diferentes del residencial de entre los siguientes: establecimiento público, administrativo, comercial, deportivo, docente o sociocultural. Estos usos solo se pueden ubicar en la planta baja del edificio.
Como mínimo, cada una de las viviendas resultantes del cambio de uso estará dotada de una plaza de aparcamiento en la parcela afectada o como máximo a 200 m de distancia.
5. Cuando el cambio de uso sea a equipamientos de carácter sociosanitario o asistencial, todo el edificio queda vinculado a este uso y se puede prever un porcentaje no superior a un 10 % a otros usos terciarios, como son establecimiento público o comercial o a equipamientos comunitarios, siempre que la normativa sectorial aplicable al tipo de equipamiento que se implantará no lo impida. También se pueden prever los usos complementarios admitidos por la citada normativa sectorial de aplicación.
6. Cuando el cambio de uso interesado sea a administrativo, todo el edificio queda vinculado a este uso y se podrá prever una parte destinada a otros usos terciarios, como son establecimiento público o comercial o a equipamientos comunitarios, siempre que estos otros usos queden ubicados en la planta baja del edificio.
7. En todos los casos en los que se autorice un cambio de uso, este cambio está condicionado a una rehabilitación integral del establecimiento o edificio afectado, así como a la efectiva baja de las plazas turísticas del establecimiento existente, cuando se trate de un establecimiento turístico, de acuerdo con lo establecido en el artículo 91 de la Ley 8/2012, de turismo de las Illes Balears. En todo caso, las bajas de plazas relativas a los alojamientos que se den de baja a partir del 13 de mayo de 2020 y que se acojan al cambio de uso no integrarán las bolsas de plazas determinadas por el artículo 91 de la Ley 8/2012, ni pueden ser objeto de ninguna transmisión.
8. Cuando por las características técnicas, constructivas o edificatorias de un edificio en situación de inadecuación conforme a lo dispuesto en el artículo 129 de la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears, sea procedente el cambio de uso y no resulte viable técnicamente o económicamente la rehabilitación integral de este edificio, a instancia de sus titulares se podrá acordar su demolición para reconstruirlo adaptándose a los parámetros urbanísticos del planeamiento en vigor para el uso que se tenga que implantar y a los que resulten aplicables a las viviendas de protección oficial, cuando el uso se destine a residencial.
9. En todos los casos en los que sea procedente el cambio de uso, el titular del establecimiento abonará a la administración municipal competente, en concepto de monetización de la cesión de aprovechamiento, el 5% del presupuesto de ejecución material de la rehabilitación integral o reconstrucción del edificio en el que se haya formalizado el cambio de uso.
Este valor de cesión solo se aplica sobre la superficie construida correspondiente al nuevo uso. Estos ingresos se destinarán a actuaciones e inversiones en la zona donde se ha hecho el cambio de uso, previo informe vinculante de la administración turística competente.
10. Los establecimientos o las edificaciones descritos en esta disposición que se encuentren en situación de fuera de ordenación se ajustarán a lo dispuesto en el artículo 129 de la Ley 12/2017, aunque el planeamiento municipal que les sea aplicable no esté adaptado a lo dispuesto en la citada ley.
11. Los establecimientos o las edificaciones descritos en esta disposición en los que se hayan ejecutado obras de reforma o rehabilitación de acuerdo con las licencias otorgadas al amparo de esta disposición quedarán legalmente incorporados al planeamiento como edificios adecuados y su calificación urbanística se corresponderá con su volumetría y uso específicos.
12. La documentación que se aporte a la administración competente deberá ser suficiente para valorar todos los aspectos necesarios para adoptar la resolución y deberá incluir, como mínimo, una exposición de los antecedentes y la situación urbanística, los documentos gráficos y la justificación del cumplimiento de los requisitos expuestos en esta disposición, así como de la solución presentada. Así mismo, la administración competente tiene que someter la propuesta de resolución a audiencia pública durante el plazo mínimo de un mes, a efectos de que se puedan presentar sugerencias o alegaciones.
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