Título TÍTULO PRELIMINAR
Art. 4
En vigor desde 24 ene 2026
A los efectos de lo dispuesto en la presente ley, y siempre que de la legislación específicamente aplicable no resulte otra definición más pormenorizada, se establecen los siguientes conceptos y definiciones:
a) Vivienda: edificio o parte de un edificio destinado a uso residencial que reúne las condiciones mínimas de habitabilidad y accesibilidad exigidas legalmente y que responde a las condiciones mínimas para atender a las necesidades de residencia de una persona, unidad familiar o de convivencia.
b) Vivienda protegida: se considera vivienda protegida aquella cuyo régimen está constituido por el conjunto de limitaciones y requisitos que han de cumplirse mientras persista su protección, y que así se califiquen por el ayuntamiento de conformidad con lo establecido en la presente ley, las normas que la desarrollen y los programas concretos que se aprueben, conforme a:
1.º Su destino a uso residencial habitual y permanente.
2.º Precio limitado para la venta y para el alquiler o cesión del uso.
3.º Sujetos destinatarios de las mismas.
4.º Cumplimiento de condiciones específicas de calidad y diseño, según normativa de aplicación, en su caso.
La protección de la vivienda se extiende a los garajes y trasteros que figuren en el Registro de la Propiedad vinculados a la misma, así como a otros elementos a los que pueda ampliarse la protección conforme al correspondiente plan o programa, siendo considerados como anejos de la vivienda protegida.
c) Alojamiento protegido: vivienda comunitaria destinada a colectivos prioritarios en el acceso a la vivienda bajo el régimen de alquiler o cesión de uso, que están integrados por una parte privativa, que debe permitir el desarrollo de todas las funciones que son propias a la vivienda, y por servicios comunitarios que sirvan de apoyo a esas funciones, calificados de conformidad con la normativa autonómica.
d) Vivienda o alojamiento dotacional: vivienda o alojamiento protegido construido en suelo dotacional público, destinado exclusivamente al alquiler, cesión o cualquier otra fórmula de uso temporal y de carácter rotatorio, cuya finalidad sea atender necesidades temporales de colectivos con especiales dificultades de acceso a la vivienda.
e) Vivienda concertada: vivienda de titularidad privada objeto de medidas de fomento, ayudas o beneficios que se establezcan en la normativa correspondiente por la Junta de Andalucía u otras Administraciones, para incentivar su adquisición o rehabilitación con el objeto de vincularlas a destino de residencia habitual propia o a su puesta a disposición en alquiler u otro régimen de tenencia temporal para personas que no pueden acceder al mercado libre de viviendas, para su destino a vivienda principal o habitual.
f) Vivienda asequible: se considerará que una vivienda es asequible cuando los costes para su compra o alquiler suponen menos del 30% de los ingresos de la unidad familiar o de convivencia cuyos ingresos máximos no superen siete veces el IPREM.
g) Vivienda principal: vivienda que se utiliza como residencia habitual y permanente donde la persona, unidad familiar o de convivencia fija su vecindad administrativa a los efectos de disfrutar de los servicios de interés público y social.
h) Vivienda secundaria: vivienda de la que se hace uso residencial por temporadas o por estancias cortas de tiempo.
i) Unidad habitacional: espacio de un inmueble destinado al uso exclusivamente residencial privativo, que puede coincidir con una vivienda completa si no está previsto como edificación de uso colectivo o con la parte destinada únicamente a espacio residencial dentro de un inmueble con servicios colectivos.
j) Uso residencial comunitario: tipología dentro del uso residencial, que se destina a la residencia de personas que desean la convivencia en comunidad en un espacio común preparado para cubrir sus necesidades.
Dentro de esta tipología se incluyen las siguientes modalidades:
Cohousing : modalidad residencial compuesta por unidades habitacionales que constituyen una vivienda completa, que incluye dormitorio o dormitorios, baño, cocina y sala de estar, con la superficie mínima que se determine reglamentariamente, y contando con servicios y estancias comunes. Está caracterizada por la propiedad colectiva del inmueble y por la autogestión.
Coliving : modalidad residencial compuesta por unidades habitacionales privativas que no constituyen viviendas completas, con la superficie mínima que se determine reglamentariamente, destinadas a la residencia temporal, así como por servicios y estancias comunes. Se caracteriza por su gestión por operador único de carácter profesional o empresarial.
Flexliving : modalidad residencial compuesta por unidades habitacionales privativas que pueden o no constituir viviendas completas, con la superficie mínima que se determine reglamentariamente, destinadas a la residencia temporal, así como por servicios y estancias comunes. Se caracteriza por su gestión por operador único de carácter profesional o empresarial.
k) Colaboración público-privada: modelos de colaboración con la iniciativa privada para facilitar el acceso a la vivienda destinada al alquiler, mediante convenios para la construcción, incentivos al promotor, modelos concesionales (sobre suelos patrimoniales o incluso demaniales, de uso residencial, dotacional o, en su caso, terciario) o derecho de superficie, que supone la reversión a favor de las Administraciones públicas de las viviendas edificadas transcurrido el período de la concesión o del derecho de superficie concedido.
Igualmente cabe la colaboración público-privada para la promoción de vivienda en venta, mediante el ofrecimiento de suelo público, estableciendo determinados requisitos de acceso y precios u otras fórmulas que vengan a fomentar el fin último de poner en el mercado viviendas protegidas o asequibles.
l) Colectivos prioritarios en el acceso a la vivienda: son aquellas personas que, por motivos sociales, económicos o por tener una discapacidad, necesiten la adopción de medidas positivas por parte de la Administración pública para garantizarles el derecho a una vivienda digna, ya sea de forma temporal o permanente en vivienda individual o vivienda con servicios comunes. A estos efectos, se consideran colectivos prioritarios de acceso a la vivienda los integrados por las siguientes personas:
1.º Jóvenes y personas que accedan a su primera vivienda.
2.º Personas que hayan alcanzado la edad ordinaria de jubilación, conforme a lo previsto en la normativa vigente, o se encuentren en una situación asimilada a la jubilación.
3.º Personas con discapacidad reconocida en grado igual o superior al 33 % o en situación de dependencia reconocida.
4.º Personas con dependientes a su cargo.
5.º Mujeres embarazadas sin recursos.
6.º Víctimas de violencia de género acreditada.
7.º Las personas menores de 18 años, garantizando que puedan disfrutar de una vivienda digna, adecuada y segura que contribuya a su desarrollo integral y a su bienestar físico, emocional y educativo.
8.º Jóvenes extutelados por la Junta de Andalucía que carezcan de vivienda y de recursos suficientes para tenerla, tal como establece el apartado 5 del artículo 132 de la Ley 4/2021, de 27 de julio, de Infancia y Adolescencia de Andalucía.
9.º Personas sin hogar o en situación de emergencia habitacional, así como las personas y las familias que hayan sido desposeídas de su vivienda habitual por impago de su hipoteca o alquiler, como resultado de circunstancias imprevistas que hayan afectado gravemente a su capacidad económica.
10.º Personas que se encuentren en situación o riesgo de exclusión social, acreditada por los servicios sociales comunitarios.
11.º Víctimas de terrorismo y demás personas incluidas en el artículo 3.a) de la Ley 10/2010, de 15 de noviembre, relativa a medidas para la asistencia y atención a las víctimas del terrorismo de la Comunidad Autónoma de Andalucía.
12.º Personas que tienen suspendida la tutela de sus hijos o hijas pero con los que la entidad pública está trabajando en aras de una posible reintegración familiar.
13.º Las familias monoparentales, las familias numerosas y las unidades familiares con menores o personas con discapacidad a su cargo, incluyendo situaciones de tutela o acogimiento familiar.
14.º Personas procedentes de ruptura de la unidad familiar o de convivencia.
15.º Emigrantes retornados.
16.º Familias con ingresos por debajo del umbral de pobreza.
17.º Otros colectivos que se entiendan como prioritarios, por motivos justificados, y que se definan reglamentariamente o se determinen por los planes o programas en materia de vivienda.
m) Promotor: cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de ejecución de viviendas u otros espacios de uso residencial o, en su caso, de la rehabilitación de viviendas o edificios y regeneración urbana.
n) Gestor de viviendas: cualquier persona jurídica, pública o privada, que gestiona los alquileres de viviendas del parque privado, público-privado o público de viviendas de la comunidad, o de promociones acogidas a algún programa de protección, prestando los servicios a los inquilinos y velando por el buen uso de las viviendas o alojamientos.
ñ) Entidades del tercer sector de acción social: son aquellas organizaciones de carácter privado, surgidas de la iniciativa ciudadana o social, bajo diferentes modalidades, que responden a criterios de solidaridad y de participación social, con fines de interés general y ausencia de ánimo de lucro, que impulsan el reconocimiento y el ejercicio de los derechos civiles, así como de los derechos económicos, sociales o culturales de las personas y grupos que sufren condiciones de vulnerabilidad o que se encuentran en riesgo de exclusión social, constituyéndose en proveedores de viviendas para estos colectivos.
o) Infravivienda: edificación existente, o parte de la misma, destinada al uso de vivienda en la que concurran graves deficiencias en sus condiciones de funcionalidad, seguridad y habitabilidad respecto a los requisitos mínimos exigibles, de acuerdo con la legislación aplicable, para su consideración como vivienda digna, adecuada y accesible.
p) Chabolismo: forma de infravivienda específica que se caracteriza por la autoconstrucción semitemporal, levantada con materiales de desecho que no dispone de saneamiento o suministros básicos, como el agua potable o la electricidad, e incorpora elementos específicos como la segregación espacial, deficiencias graves en sus dotaciones e instalaciones básicas y que no cumple los requisitos mínimos de seguridad, accesibilidad universal y habitabilidad.
q) Habitabilidad: conjunto de los requisitos mínimos de calidad, funcionalidad y asequibilidad universal que deben cumplir las viviendas para garantizar la dignidad y la salud de las personas para satisfacer sus necesidades de habitación en las diferentes etapas de su vida, con especial atención a las necesidades de los menores, para quienes la vivienda constituye, además, un espacio fundamental de desarrollo, seguridad, cobijo y como base para el efectivo ejercicio de sus derechos y libertades.
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Proeli/es-an/l/2025/12/16/5#art-4