Art. [preambulo]

En vigor desde 2 ene 2025

El Gobierno ha venido ejecutando en los últimos tiempos decididas intervenciones en materia de vivienda, habida cuenta de la dificultad del acceso a la misma por parte de un gran sector de la población española. Esta situación se ha producido principalmente por un incremento de los precios de venta y alquiler de viviendas, y a pesar de que hay más inmuebles en alquiler, este mercado se ha disgregado en muy diferentes formas de disfrute, ampliándose el espectro desde la propiedad y arrendamiento de larga duración hasta otras formas de negocio como el arrendamiento de temporada o las viviendas de uso turístico. Con el fin de atender a este nuevo conjunto de realidades, ya el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, modificó la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, permitiendo a las comunidades de propietarios limitar o condicionar la utilización de viviendas de uso turístico en sus comunidades. Otros ejemplos de actuaciones promovidas en los últimos años en materia de vivienda han sido el Convenio entre el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y el Instituto de Crédito Oficial, E.P.E., para la gestión de los avales por cuenta del Estado de la «Línea de avales para la adquisición de primera vivienda de jóvenes y familias con menores a cargo»; el Convenio entre el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y el Instituto de Crédito Oficial, E.P.E., para la instrumentación de la «Facilidad para promoción de vivienda social»; o el Convenio entre el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y el Instituto de Crédito Oficial, E.P.E., para la gestión de avales por cuenta del Estado de la Facilidad antes mencionada. Gracias a la suscripción de dichos convenios, el Gobierno ha puesto las bases para facilitar el acceso a la vivienda a jóvenes y familias con menores a cargo, y, además, contribuir al aumento de la oferta de vivienda, poniendo en marcha medidas para destensionar el mercado. Además, pueden destacarse otras medidas como las promociones urbanísticas y de construcción de vivienda en alquiler asequible que lleva a cabo la Entidad Pública Empresarial del Suelo (SEPES) con la financiación del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, y que ya han superado los 800 millones de euros transferidos, con ejemplos de actuaciones en el barrio de Campamento de la ciudad de Madrid, u otras como las que se impulsan en Valencia, Sevilla o Illes Balears. Por último, tras más de cuatro décadas, gracias a la aprobación de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, se ha dado cumplimiento al artículo 47 de la Constitución Española, habilitando las medidas necesarias para el desarrollo del derecho al disfrute de una vivienda digna y adecuada. Sin embargo, desde el Gobierno se considera que todas las mencionadas medidas, algunas con efecto a medio y largo plazo, y otras con efecto inmediato, deben seguir complementándose con nuevas actuaciones en materia de vivienda. La situación actual del mercado español del alquiler, unida a la obligatoriedad por parte del Estado de proceder a sentar las bases para el efectivo cumplimiento de las normas europeas y, en concreto, del Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración y por el que se modifica el Reglamento (UE) 2018/1724, han puesto las bases para la presente norma. Además, teniendo en cuenta la necesaria aplicación y eficacia directa de los reglamentos europeos, se determina como acto obligado por parte del Gobierno de España la adopción de la presente norma al tenor del referido reglamento europeo, que ordena a los Estados miembros la adopción y publicación de las disposiciones legales, reglamentarias y administrativas necesarias para dar cumplimiento al mismo. De esta manera, el presente reglamento tiene por objeto regular un procedimiento de registro único de arrendamientos y la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos. Hay que tener en cuenta que del examen de los precedentes legislativos europeos que constituyen el germen del Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, destaca la Resolución del Parlamento Europeo, de 21 de enero de 2021, sobre el acceso a una vivienda digna y asequible para todos, que en su considerando 48 señala que el crecimiento expansivo del alquiler de vacaciones a corto plazo está retirando viviendas del mercado y propiciando un aumento de los precios, y puede tener un impacto negativo en la habitabilidad de centros urbanos y turísticos. De este modo, el Parlamento Europeo pedía a la Comisión que interpretara la Directiva de servicios en consonancia con la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (C-390/18), que establece la asequibilidad de la vivienda y la escasez de viviendas de alquiler como «una razón imperiosa de interés general», y que concede, en consecuencia, una amplia discrecionalidad a las autoridades nacionales para definir normas proporcionadas para los servicios de hostelería, incluido el registro obligatorio, la limitación de licencias y el diseño de políticas públicas para evitar la «turistización», el abandono de los centros urbanos y la disminución de la calidad de vida en ellos, en detrimento de sus residentes. Otro elemento a tener en cuenta en relación con los alquileres de corta duración a los que se refiere la norma europea es que en nuestro país la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, parte de la causalidad como elemento fundamental para distinguir los arrendamientos de temporada y, en general los de corta duración, de los ordinarios de vivienda, no haciendo referencia a un plazo determinado para la constitución de un tipo u otro de arrendamiento. Aunque el Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, indica que para definir los alquileres de corta duración se puede partir de una duración habitual inferior a los doce meses, la situación de la normativa española ha llevado a que se hayan producido ciertas dificultades en las labores inspectoras. Estas labores, en lugar de poder aplicar un criterio automático de duración, se han tenido que basar en elementos de carácter causal caso por caso, y sin contar con información suficiente y transparente. Por todo ello, la falta de información relacionada con los arrendamientos que se van constituyendo, ha llevado a que dicha causalidad se haya visto resentida, y a que sea previsible que pueda existir en la actualidad un porcentaje relevante de arrendamientos en situación de fraude de ley. Así, mediante el Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, se establecen una serie de obligaciones y regulaciones en materia de información que se aplican a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración cuando los Estados miembros hayan establecido procedimientos de registro para las unidades situadas en su territorio. Además, dispone que cuando existan ese tipo de procedimientos de registro, se deberá crear una Ventanilla Única Digital que funcione en el conjunto del Estado miembro. Tal y como refleja la parte expositiva del citado reglamento, los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración ofrecidos por anfitriones existen desde hace muchos años como complemento de otros servicios de alojamiento, como hoteles, albergues o habitaciones con desayuno. Sin embargo, el volumen de los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración está aumentando considerablemente en toda la Unión, y en concreto en España, como consecuencia del crecimiento de la economía de plataformas. Si bien los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración crean muchas oportunidades para los huéspedes, los anfitriones y todo el ecosistema turístico, su rápido crecimiento ha suscitado preocupaciones, planteando retos como su contribución a la disminución del número de viviendas destinadas al arrendamiento de larga duración disponibles y al aumento de los precios de los alquileres y de la vivienda en general. La norma europea, partiendo de esa premisa, pretende afrontar el reto de la falta de información fiable sobre los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración y, en concreto, garantizar que se cuenta con la identidad del anfitrión y el lugar donde se ofrecen dichos servicios o su duración. Todo ello dado que, la falta de dicha información dificulta que las administraciones puedan evaluar el impacto real de estos servicios y que consigan diseñar e implementar respuestas públicas adecuadas y proporcionadas. Este real decreto, partiendo precisamente de estas realidades, pretende sentar las bases para afrontar los retos y problemas mencionados a nivel nacional, con un refuerzo de la información disponible en materia de alquileres de corta duración. Así, mediante esta norma se adapta el ordenamiento jurídico español al Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, regulando el procedimiento de registro único de arrendamientos y la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos. Mientras que la Ventanilla se residencia en el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, que será el encargado de coordinar las actuaciones vinculadas a la eficacia de este real decreto, el procedimiento de registro único se residenciará en el Registro de la Propiedad y en el de Bienes Muebles. A través de esta fórmula registral se garantiza la adecuada implementación de la normativa europea, permitiendo a su vez una fórmula eficaz y con garantías de seguridad jurídica. Además, esta fórmula de registro garantiza la comprobación formal de los elementos necesarios recogidos, cuando corresponda, en la normativa de ámbito estatal y del resto de administraciones territoriales, así como el cumplimiento de los estatutos que las diferentes comunidades de propietarios hayan podido aprobar. La presente norma, en aplicación del reglamento europeo, además, supone una regulación fundamental para incrementar la seguridad jurídica y confianza en el marco de las relaciones civiles inter privados a la hora de suscribir contratos de arrendamiento. Este motivo, hace necesaria la incorporación al Registro de la Propiedad y, en su caso, al de Bienes Muebles, de la información relativa a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, para que, de esa forma, todos los actores del mercado del alquiler puedan disponer de la información necesaria para la toma de sus decisiones. A través del procedimiento de registro se obtendrá un número de registro único que se asignará a cada inmueble o unidad parcial del mismo que se pretenda arrendar de manera separada, sin el cual no podrá llevarse a cabo su oferta en las plataformas en línea de alquiler de corta duración. Esto aportará seguridad a los propietarios de viviendas, a las plataformas en línea, así como a las personas arrendatarias, ya que se relacionarán en un mercado caracterizado por una información transparente y confiable. Además, a través de esta medida, se evitará que puedan ser ofertadas viviendas en unas condiciones contrarias a las dispuestas por la normativa de las diferentes administraciones territoriales, permitiendo a todas ellas llevar a cabo sus labores de inspección y control de forma más eficaz. Se facilitará la lucha contra la utilización de la figura de los arrendamientos de corta duración que no cumplan con la causalidad que exige la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, así como contra las viviendas de uso turístico contrarias a las normas vigentes. Es previsible que gracias a esta regulación salgan del mercado viviendas actualmente ofertadas de manera irregular, lo que permitirá una mayor oferta de otras fórmulas de arrendamiento como son las de larga duración. En relación con la distribución competencial en España, cabe recordar que la competencia en materia de la regulación del Registro de la Propiedad, Mercantil y de Bienes Muebles es estatal, como reiteradamente ha señalado el Tribunal Constitucional (STS 118/2022, de 29 de septiembre; STS 37/2022, de 10 de marzo; y STS 151/2021, de 16 de septiembre), consagrada por el artículo 149.1.8.ª de la Constitución Española. Por otro lado, el artículo 149.1.1.ª atribuye al Estado la regulación de las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales. Por su parte, el 149.1.13.ª señala que el Estado ostenta competencia exclusiva en las bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica. Y, por último, el artículo 149.1.31.ª, que atribuye al Estado la competencia en materia de estadística oficial para fines estatales. En ejercicio de estas competencias se dicta el presente real decreto, que en ningún caso comprende regulaciones de carácter material sobre competencias de carácter autonómico, sino que se limita al establecimiento de disposiciones vinculadas a la labor del Registro de la Propiedad y del de Bienes Muebles y a la legislación hipotecaria, así como las vinculadas a la normativa de carácter civil asociada a la legislación de arrendamientos urbanos, todo ello competencias de carácter estatal. Este real decreto, permite la puesta en marcha en nuestro país del Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, especificando el procedimiento de registro único estatal para los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, y asegurando lo dispuesto en la norma europea, que prohíbe la coexistencia de procedimientos de registro duplicados para los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, sin afectar a aquellos procedimientos de autorización o licencia que en ejercicio de sus competencias materiales, fundamentalmente turísticas o de vivienda, puedan haber regulado otras administraciones. La presente norma se ajusta a los principios de buena regulación contenidos en el artículo 129.1 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas: necesidad, eficacia, proporcionalidad, seguridad jurídica, transparencia y eficiencia; conforme a los cuales deben actuar las Administraciones Públicas en el ejercicio de la iniciativa legislativa y la potestad reglamentaria. En concreto, los principios de necesidad y eficacia han quedado justificados en el resto de la parte expositiva, siendo necesario para la integración en nuestro país del Reglamento (UE) 2024/1028, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, resultando además el instrumento más adecuado porque permite responder con flexibilidad y garantizar la consecución de los objetivos de la norma europea. El de proporcionalidad se cumple en tanto en cuanto la presente norma recoge la regulación imprescindible para alcanzar el fin descrito, imponiendo las cargas mínimas y simplificando los procedimientos, de tal manera que únicamente se apliquen aquellas derivadas de manera directa de la normativa europea. De acuerdo con el principio de seguridad jurídica, este real decreto es coherente con el resto del ordenamiento jurídico, nacional y de la Unión Europea. En cuanto al principio de transparencia, identifica claramente su propósito, y la memoria, accesible a la ciudadanía, ofrece una explicación completa de su contenido. Por último, se cumple el principio de eficiencia, ya que no implica la generación de costes adicionales no exigibles, ni establece estructuras o procedimientos duplicados. En su virtud, a propuesta de la Ministra de Vivienda y Agenda Urbana, con la aprobación previa del Ministro para la Transformación Digital y de la Función Pública, oído el Consejo de Estado, y previa deliberación del Consejo de Ministros en su reunión del día 23 de diciembre de 2024, DISPONGO:

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eli/es/rd/2024/12/23/1312#preambulo-pr