Art. [preambulo]

En vigor desde 15 nov 2026

I El artículo 47 de la Constitución Española reconoce el derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada y encomienda a los poderes públicos promover las condiciones necesarias y establecer las normas pertinentes para hacer efectivo ese derecho. En un mercado en el que el alquiler se ha convertido en la forma de acceso a la vivienda de una parte creciente de la población, y de manera muy especial de los hogares jóvenes y de los de menor renta, ese mandato exige que el contrato de arrendamiento de vivienda ofrezca un marco temporal estable, previsible y equilibrado para ambas partes. La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, configuró la duración del arrendamiento de vivienda sobre la base de un plazo mínimo de prórroga obligatoria, que el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, amplió a cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, seguido de una prórroga tácita por plazos anuales hasta un máximo de tres años más. Agotado ese periodo, el contrato se extingue o entra en la tácita reconducción prevista en el Código Civil, de modo que, transcurridos ocho o diez años, la persona arrendataria pierde toda garantía de permanencia y la vivienda vuelve al mercado en las condiciones que este imponga en cada momento. Este diseño, concebido para un mercado con oferta abundante y precios contenidos, ha dejado de responder a la realidad. En un contexto de fuerte tensión entre oferta y demanda, el vencimiento del contrato se ha convertido en el principal mecanismo de traslación de las subidas de precios a los hogares: la no renovación permite fijar una nueva renta al margen de la evolución de la relación contractual, con independencia del cumplimiento del arrendatario y del arraigo que haya generado en la vivienda y en su entorno. Cada extinción supone, además, costes elevados para el hogar, como la búsqueda de una nueva vivienda, la mudanza, las fianzas y garantías adicionales o el cambio de centro escolar o de entorno laboral, que no son compensados por nadie, y una rotación que tampoco beneficia al conjunto del mercado, pues incrementa los periodos de desocupación y los costes de transacción y alimenta expectativas de revalorización desligadas del uso efectivo de la vivienda. Los ordenamientos de nuestro entorno han optado, con distintas fórmulas, por dotar de mayor estabilidad al arrendamiento de vivienda. En Alemania el contrato es, por regla general, de duración indefinida y el arrendador solo puede ponerle fin cuando acredite un interés legítimo; en Francia el contrato se renueva tácitamente por periodos de tres años, o de seis si el arrendador es persona jurídica, y la no renovación por el arrendador exige un preaviso de seis meses y una causa tasada; en los Países Bajos, la reforma aprobada en 2024 ha restablecido el contrato de duración indefinida como régimen ordinario. La experiencia comparada muestra que la estabilidad del vínculo arrendaticio no es incompatible con un mercado de alquiler amplio y dinámico, sino una de sus condiciones: reduce la rotación, los periodos de desocupación y los costes de transacción, y permite a las familias planificar su vida sobre una base cierta. Unido a ello, en el ámbito nacional la situación se ha visto agravada tras la reciente derogación por el Pleno del Congreso de los Diputados el 29 de septiembre de 2026 de los reales decretos leyes con medidas de carácter urgente en materia de vivienda, y en particular del Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Como consecuencia de ello, durante el fin de semana del 3 al 4 de octubre, miles de manifestantes se han movilizado en las principales ciudades del país para poner de manifiesto su indignación social acrecentada por este episodio histórico, lo que ha culminado en la celebración de un Consejo de Ministros extraordinario el 5 de octubre siguiente a las manifestaciones, con la finalidad de disolver el Congreso de los Diputados y del Senado y de convocar elecciones. La consideración de las medidas inicialmente diseñadas para responder a esta situación ha permitido, asimismo, introducir determinados ajustes dirigidos a reforzar la objetividad de las reglas aplicables, su previsibilidad para las partes y la seguridad jurídica de su aplicación. II Este real decreto-ley da una nueva redacción al artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, con un doble objetivo: garantizar la continuidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual más allá de su plazo mínimo y asegurar que, cuando el arrendador decida no continuar la relación, el hogar arrendatario disponga de tiempo y de medios suficientes para acceder a otra vivienda. El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible, aprobado en la misma sesión del Consejo de Ministros, ha dado nueva redacción al apartado 1 del artículo 10 con el fin de circunscribir su ámbito a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, manteniendo el régimen de prórroga tácita anual. Este real decreto-ley parte de esa redacción y sustituye dicho régimen por el que se describe a continuación. A tal fin, llegado el vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración, o siete si el arrendador es persona jurídica, el contrato se prorrogará por plazos sucesivos de la misma duración, salvo que alguna de las partes notifique a la otra su voluntad de no prorrogarlo. El plazo de preaviso del arrendador se eleva de cuatro a seis meses, lo que permite al arrendatario planificar con antelación suficiente su cambio de vivienda; el del arrendatario se mantiene en dos meses. La continuidad del contrato pasa a ser la regla y su extinción, una decisión expresa del arrendador que ha de adoptarse en momentos determinados y con antelación bastante. El arrendador que comunique válidamente su voluntad de no prorrogar el contrato deberá, con carácter general, indemnizar al arrendatario por los costes asociados a la extinción de una relación arrendaticia cumplida. La cuantía se determina mediante criterios objetivos vinculados al valor de referencia de la vivienda y al tiempo de residencia del arrendatario, de forma que la compensación resulte previsible para ambas partes. La indemnización se abona en el momento de la entrega de la vivienda y no procede cuando concurra alguna de las causas justificadas previstas en el apartado 2, entre ellas la necesidad de la vivienda por el arrendador o determinados familiares, la falta de residencia efectiva del arrendatario o la disponibilidad de otra vivienda apta. El artículo se completa con las reglas que garantizan la efectividad del nuevo régimen, como la duración mínima de las prórrogas convencionales acordadas tras una comunicación de no prórroga y la nulidad de las estipulaciones que empeoren las condiciones del contrato original, y mantiene las prórrogas extraordinarias por vulnerabilidad y en zonas de mercado residencial tensionado ya previstas en la ley, que pasan a los apartados quinto y sexto. Para evitar su superposición con otras prórrogas extraordinarias establecidas por norma con rango de ley, se precisa que no son acumulables con ellas y que la prórroga en zonas de mercado residencial tensionado se aplica con carácter preferente. Asimismo, no procederá la indemnización por no renovación cuando, respecto del vencimiento al que se refiera la comunicación del arrendador, el arrendatario reúna los requisitos legalmente establecidos para obtener una prórroga del contrato de aceptación obligatoria para aquel y no la solicite. Cuando la solicite y esta resulte aplicable, el derecho a la indemnización quedará diferido hasta la finalización de la prórroga, momento en el que será exigible si no concurre alguna de las causas que excluyen su procedencia. De este modo, se evita que la renuncia del arrendatario a una protección legal de continuidad genere por sí sola el derecho a la compensación, sin privarle de esta cuando haga uso de dicha protección y el contrato se extinga posteriormente por voluntad del arrendador. La medida no restringe la oferta de vivienda en alquiler ni altera el equilibrio de las prestaciones del contrato. El arrendador mantiene la facultad de comunicar su voluntad de no prorrogar el contrato en cada uno de sus vencimientos, con sujeción a los plazos de preaviso, a las prórrogas extraordinarias legalmente previstas y, cuando proceda, el deber de compensar al arrendatario. Se trata, por tanto, de una regulación del régimen civil del contrato de arrendamiento de vivienda, referida a su duración y a las consecuencias de su extinción, que mantiene la facultad del arrendador de poner fin al contrato en cada vencimiento en los términos legalmente previstos y resulta mucho más limitada que la prórroga forzosa de la legislación arrendaticia anterior, que el Tribunal Constitucional consideró conforme a la Constitución en su Sentencia 89/1994, de 17 de marzo. III La extraordinaria y urgente necesidad que el artículo 86.1 de la Constitución Española exige para el recurso al real decreto-ley concurre en el presente caso. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados tras la entrada en vigor del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, han ido alcanzando desde 2024 el término de su plazo mínimo de cinco años y se encuentran, en su gran mayoría, en el periodo de prórroga tácita, que para los primeros de ellos se agota en 2027 y para los celebrados entre 2019 y 2022, que constituyen el mayor volumen de contratos vigentes, entre 2027 y 2030. Con arreglo a la regulación actual, las comunicaciones de no renovación de esos contratos comienzan a producirse en los meses inmediatamente anteriores a cada vencimiento, lo que sitúa a un número muy elevado de hogares ante la extinción de su contrato y la exposición a las condiciones de un mercado tensionado en un horizonte temporal inmediato. La tramitación de la medida por el procedimiento legislativo ordinario no permitiría dar respuesta a esa situación en el tiempo requerido. A ello se añade que el mero anuncio de una reforma de la duración de los contratos produciría, durante su tramitación, un efecto anticipatorio de comunicaciones de no renovación dirigidas a eludir la aplicación del nuevo régimen, riesgo que se evita tomando la publicación de la norma como referencia para la aplicación del régimen transitorio a dichas comunicaciones. La aplicación del nuevo régimen a los contratos vigentes se proyecta solo sobre los vencimientos posteriores a su entrada en vigor y se acompaña de un régimen transitorio que difiere algunos de sus efectos para que el arrendador conozca con antelación suficiente las consecuencias de su decisión de no prorrogar el contrato. Las comunicaciones de no renovación efectuadas con anterioridad a la publicación de este real decreto-ley conservan su eficacia y no dan lugar a indemnización, tampoco cuando el contrato se prorrogue de forma extraordinaria, y en los contratos que venzan en los seis meses siguientes el arrendador puede seguir preavisando con cuatro meses de antelación. De este modo, la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual establecida por el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible, actúa como puente para los contratos cuya extinción ya estaba decidida, sin superponerse al nuevo régimen. Esta aplicación diferida de algunos de sus efectos no resta urgencia a la medida, sino que es exigencia del principio de seguridad jurídica consagrado en el artículo 9.3 de la Constitución Española y condición de su eficacia: las decisiones de no prórroga que se adopten desde la publicación quedan sujetas ya al nuevo régimen, lo que impide que el anuncio de la reforma se traduzca en comunicaciones anticipadas dirigidas a eludirla. Existe, por tanto, la conexión de sentido entre la situación de urgencia y la medida adoptada que exige la doctrina del Tribunal Constitucional. La medida no afecta, en el sentido constitucional del término, al derecho de propiedad ni a la libertad de empresa, pues no regula su régimen general ni incide en su contenido esencial, sino que modifica aspectos concretos del régimen civil del contrato de arrendamiento de vivienda, relativos a su duración y extinción. Como ha señalado la STC 79/2024, la duración y las prórrogas de estos contratos forman parte de los aspectos esenciales de su régimen obligacional. Este tipo de regulación de la duración contractual ya ha sido abordado mediante real decreto-ley, como ocurrió con el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, que modificó el régimen de duración y prórroga de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Estas circunstancias de extraordinaria y urgente necesidad, apreciadas con ocasión de la adopción del Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, se mantienen en la actualidad. Por otro lado, la aprobación y remisión al Congreso de los Diputados, para su convalidación, de un real decreto-ley, tras la derogación de otro de contenido parcial o sustancialmente coincidente, no es ajena al ordenamiento jurídico y a la práctica gubernamental y parlamentaria española. Ya desde el Real Decreto-ley 1/2006, de 20 de enero, por el que se modifican los tipos impositivos del Impuesto sobre las Labores del Tabaco, no convalidado, y el posterior Real Decreto-ley 2/2006, de 10 de febrero, por el que se modifican los tipos impositivos del Impuesto sobre las Labores del Tabaco, se establece un margen transitorio complementario para los expendedores de tabaco y timbre y se modifica la Ley 28/2005, de 26 de diciembre, de medidas sanitarias frente al tabaquismo y reguladora de la venta, el suministro, el consumo y la publicidad de los productos del tabaco, la persistencia y, en su caso, agravamiento de las exigencias de extraordinaria y urgente necesidad, así como la introducción de las modificaciones pertinentes para el perfeccionamiento y posterior convalidación de la norma ha fundamentado la adopción de reales decretos-leyes, pese a la derogación del precedente. Sin ánimo de ser exhaustivo, deben citarse el Real Decreto-ley 4/2017, de 24 de febrero, por el que se modifica el régimen de los trabajadores para la prestación del servicio portuario de manipulación de mercancías dando cumplimiento a la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 11 de diciembre de 2014, recaída en el asunto C-576/13 (procedimiento de infracción 2009/4052), no convalidado, y el posterior Real Decreto-ley 8/2017, de 12 de mayo, con la misma rúbrica; el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, y el correlativo Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler; el Real Decreto-ley 7/2023, de 19 de diciembre, por el que se adoptan medidas urgentes, para completar la transposición de la Directiva (UE) 2019/1158, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 20 de junio de 2019, relativa a la conciliación de la vida familiar y la vida profesional de los progenitores y los cuidadores, y por la que se deroga la Directiva 2010/18/UE del Consejo, y para la simplificación y mejora del nivel asistencial de la protección por desempleo, y el posterior Real Decreto-ley 2/2024, de 21 de mayo, por el que se adoptan medidas urgentes para la simplificación y mejora del nivel asistencial de la protección por desempleo, y para completar la transposición de la Directiva (UE) 2019/1158 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 20 de junio de 2019, relativa a la conciliación de la vida familiar y la vida profesional de los progenitores y los cuidadores, y por la que se deroga la Directiva 2010/18/UE del Consejo; o el Real Decreto-ley 9/2024, de 23 de diciembre, por el que se adoptan medidas urgentes en materia económica, tributaria, de transporte, y de Seguridad Social, y se prorrogan determinadas medidas para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social, y el inmediato Real Decreto-ley 1/2025, de 28 de enero, por el que se aprueban medidas urgentes en materia económica, de transporte, de Seguridad Social, y para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad. En todos estos casos, el real decreto-ley originario fue derogado, aprobándose con posterioridad, en la medida en que subsistían los presupuestos del artículo 86 de la Constitución Española, una nueva disposición que incorporaba la regulación pretendida, sin perjuicio de realizar los ajustes necesarios. Igualmente, la concurrencia de circunstancias que justifiquen la extraordinaria y urgente necesidad habilita al Gobierno para la aprobación de reales decretos-leyes, incluso una vez disuelto el Congreso de los Diputados y el Senado, y convocadas elecciones a ambas Cámaras. IV Este real decreto-ley se ajusta a los principios de buena regulación previstos en el artículo 129 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas. Responde a los principios de necesidad y eficacia, al atender a una razón de interés general, la estabilidad de los hogares en su vivienda habitual y del propio mercado de alquiler, mediante el instrumento más adecuado para garantizarla; al de proporcionalidad, al contener la regulación imprescindible para lograr ese objetivo, sin restringir la oferta de vivienda en alquiler ni alterar el contenido económico del contrato; al de seguridad jurídica, al integrarse de forma coherente en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, mediante la modificación de un único precepto; al de transparencia, al definir con claridad sus objetivos en esta exposición de motivos; y al de eficiencia, al no imponer cargas administrativas adicionales. Conforme al artículo 26.11 de la Ley 50/1997, de 27 de noviembre, del Gobierno, la tramitación de este real decreto-ley no ha requerido los trámites de consulta pública, audiencia e información pública. Este real decreto-ley se dicta al amparo del artículo 149.1.8.ª de la Constitución Española, que atribuye al Estado la competencia exclusiva en materia de legislación civil, sin perjuicio de la conservación, modificación y desarrollo por las comunidades autónomas de los derechos civiles, forales o especiales, allí donde existan, y, en todo caso, sobre las bases de las obligaciones contractuales. En su virtud, haciendo uso de la autorización contenida en el artículo 86 de la Constitución Española, a propuesta del Ministro de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030; del Ministro de la Presidencia, Justicia y Relaciones con las Cortes; y de la Ministra de Vivienda y Agenda Urbana, y previa deliberación del Consejo de Ministros en su reunión del día 6 de octubre de 2026, DISPONGO:

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eli/es/rdl/2026/10/06/28#preambulo-pr