Art. [preambulo]

En vigor desde 14 jul 2026

LA PRESIDENTA DE LA COMUNIDAD FORAL DE NAVARRA Hago saber que el Parlamento de Navarra ha aprobado la siguiente Ley Foral reguladora del arrendamiento de habitaciones. PREÁMBULO Navarra tiene competencia exclusiva en materia de vivienda, tal como se establece en el artículo 44.1 de la LORAFNA. Esta competencia faculta asimismo a la Comunidad Foral a la hora de regular y establecer figuras civiles asociadas a dicha política, como ya estableció el Tribunal Constitucional. Por otra parte, Navarra también tiene competencia exclusiva de carácter histórico en materia de derecho civil foral y, consiguientemente, para su conservación, modificación y desarrollo, así como para articular las normas del proceso que se deriven de dicho derecho sustantivo en virtud de lo dispuesto en la disposición adicional primera y en los artículos 149.1.6 y 149.1.8 de la Constitución Española y en los artículos 48.1 y 48.2 de la LORAFNA. Mediante Ley 1/1973, de 1 de marzo, se aprobó la Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra, texto que, conforme a su exposición de motivos, constituyó un fiel reflejo del derecho civil vigente en Navarra al tiempo de su aprobación, como continuación histórica del derecho navarro y no como un simple registro de unas pocas particularidades jurídicas. El arrendamiento de cosas ya se comprendía en la citada ley en el título XV («Del arrendamiento de cosas») del libro III, relativo a los bienes (leyes 588 a 596). En la actualidad, el arrendamiento de cosas se regula en el capítulo VIII («Del arrendamiento de cosas») del título III («De los contratos»), del libro IV («De las obligaciones, estipulaciones y contratos»); en concreto, en las leyes 587 a 596, redactadas tras la entrada en vigor de la Ley Foral 21/2019, de 4 de abril, de modificación y actualización de la Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra. El arrendamiento de habitación de una vivienda ubicada en Navarra está excluido de la aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y, en consecuencia, se rige, conforme a las leyes 2, 6 y 7 del Fuero Nuevo, por lo expresamente pactado por las partes –con la única limitación de ser contrario el pacto a la moral o al orden público, ir en perjuicio de tercero u oponerse a un precepto prohibitivo de la Compilación con sanción de nulidad–, la costumbre, las leyes de la Compilación Foral, las leyes civiles navarras –si las hubiera– y los principios generales del derecho navarro, todo ello con aplicación supletoria del Código Civil. En el momento actual, a fin de garantizar el derecho constitucional a una vivienda digna, establecido en el artículo 47 de la Constitución, resulta fundamental la distinción regulatoria y la protección de la parte arrendataria en el contrato de habitación en aquellos supuestos en que este se destina a satisfacer la necesidad permanente de vivienda de la misma, distinguiéndolo de aquellos otros supuestos en que el destino primordial sea satisfacer una necesidad temporal. Paradigma de esta protección es la regulación de su duración mínima, plazos y prórrogas, de la misma forma que se establece en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, norma recibida en Navarra para el arrendamiento de vivienda, según lo que se prevé actualmente en la Ley 587 del Fuero Nuevo. Así pues, no se encuentra ningún obstáculo para la asimilación del mismo régimen tuitivo en el arrendamiento de habitación para satisfacción de la necesidad permanente de vivienda de la parte arrendataria. En el título I de la ley foral se abordan las disposiciones generales. En ellas se hace constar que la norma se aplicará a los contratos de arrendamiento y uso de vivienda ubicadas en Navarra, abordando la regulación del arrendamiento de habitación para satisfacer una necesidad permanente de vivienda de la parte arrendataria, el arrendamiento de habitación de temporada y el contrato de hospedaje, estableciendo asimismo la obligación de su inscripción en el Registro de Contratos de Arrendamientos de Vivienda de Navarra. El título II regula el arrendamiento de habitación para vivienda habitual. Se considera como tal el arrendamiento que recae sobre una estancia habitable de una vivienda, con o sin derecho de uso compartido de otras estancias de la vivienda junto con la parte arrendadora u otros arrendatarios, y cuyo destino principal sea satisfacer la necesidad permanente o habitual de vivienda de la parte arrendataria, ya sea con carácter permanente o temporal. Igualmente, se consideran arrendamientos de habitación los arrendamientos temporales que cumplan la misma necesidad de vivienda habitual de la parte arrendataria, extendiendo la aplicación de la normativa a los trasteros, plazas de garaje, mobiliario y cualquier otra dependencia o espacio arrendado o servicios cedidos como accesorios de la finca por la misma parte arrendadora. Asimismo, se extiende a los contratos de arrendamiento de habitación la obligación de información ya establecida para los arrendamientos de vivienda según la legislación vigente en Navarra. Por su parte, se aplica al contrato de arrendamiento de habitación el régimen tuitivo del contrato de arrendamiento de vivienda en cuanto a duración del contrato, renta, plazo mínimo, prórroga, desistimiento, matrimonio o convivencia de la parte arrendataria, resolución, enajenación, efectos de la separación, divorcio o nulidad del matrimonio de la misma, muerte de la parte arrendataria, gastos generales, servicios individuales, conservación de la vivienda en la que se ubica la habitación, obras de mejora y fianza. En los contratos temporales se establece que la duración será libremente pactada por las partes y determinada por la causa de la temporalidad expresada en el contrato, no pudiendo exceder de un año; con la previsión de que, si fuera superior a este límite temporal, el contrato se entenderá en todo caso convenido para vivienda habitual y permanente de la parte arrendataria. Asimismo, se regula el régimen de prórroga de los contratos temporales. Por su parte, se extiende a estos contratos el régimen tuitivo de la renta previsto en materia de vivienda al arrendamiento de habitación, sea permanente o temporal, las disposiciones de los arrendamientos de vivienda relativas a fianza, determinación, limitación y actualización de la renta, elevación por mejoras, asunción de gastos generales y servicios individuales. Se establece, además, la limitación de renta máxima aplicable en zonas declaradas de mercado residencial tensionado, delimitando las normas de distribución de esta en función de la superficie útil. La regulación se completa con las disposiciones relativas a la posibilidad de reclamación de cuantías indebidas, así como su compensación en caso de desahucio por impago de rentas, y la prescripción de la acción, que se fija en cinco años. Por último, se regula en estos casos las comunidades de ayuda mutua. Estas comunidades, previstas en las Leyes 117 a 119 del Fuero Nuevo, prevén pactos de convivencia en una misma vivienda, sin contraprestación económica y con finalidad de procurarse asistencia entre los convivientes, compartiendo los gastos comunes y el trabajo doméstico. Los pactos pueden recoger sus relaciones personales o asistenciales, los derechos y deberes que se atribuyan durante la convivencia, o la contribución igual o desigual de cada uno de ellos a los gastos comunes y al trabajo doméstico. El título finaliza estableciendo la nulidad de las cláusulas en perjuicio de la parte arrendataria que se opongan a lo regulado en esta ley foral. El título III, por su parte, regula y define el arrendamiento de habitación de temporada, que será aquel que tendrá exclusivamente por finalidad satisfacer una necesidad de alojamiento distinta de las descritas en los apartados anteriores de la presente ley foral, definiendo que, en todo caso, se entenderá de temporada el arrendamiento de habitación que tenga naturaleza vacacional, turística, lúdica o recreativa. Este tipo de arrendamientos, definidos por exclusión, se regirán por lo pactado, por los usos y costumbres del lugar y, supletoriamente, en cuanto no contradigan las leyes especiales recibidas en Navarra, por las disposiciones de la Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra, igual que los contratos de hospedaje, definidos en el título IV de la presente norma. La regulación se completa con dos disposiciones adicionales en las que se adecúan los apartados y disposiciones de la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del Derecho a la Vivienda en Navarra, a lo dispuesto en la presente normativa, y se establecen los requisitos que deben cumplir los contratos de arrendamiento de uso diferente a vivienda por temporada. Por último, en la disposición final primera se faculta al departamento competente en materia de vivienda para el desarrollo reglamentario de la norma; y en la disposición final segunda se determina la entrada en vigor de esta al día siguiente de su publicación en el «Boletín Oficial de Navarra», a excepción de las previsiones que afectan al Registro de Contratos de Arrendamiento de Vivienda, que entraran en vigor el día 1 de enero de 2027.

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