Art. Preambulo
En vigor desde 27 mar 2015
EL PRESIDENTE DE LA GENERALIDAD DE CATALUÑA
Sea notorio a todos los ciudadanos que el Gobierno ha aprobado y yo, en nombre del Rey, y de acuerdo con lo que establece el artículo 67.6.a) del Estatuto de autonomía de Cataluña, promulgo el siguiente Decreto-ley.
Preámbulo
La crisis económica iniciada en el año 2007, combinada con lo que se ha venido denominando el estallido de la burbuja inmobiliaria, ha provocado un impacto enorme en todo el ámbito del sector de la vivienda de nuestro país. En pocos meses esta crisis hizo cambiar las prioridades de las políticas de vivienda que se desarrollaban desde la Administración pública. Así, los programas sociales para que las familias pudieran mantener su vivienda pasaron delante de aquellos que tenían como único objetivo facilitar el acceso a una vivienda. El impacto, sin embargo, ha ido adoptando formas diversas y ha afectado con diferentes intensidades a diversos colectivos a lo largo de todos a estos años.
En un primer momento quedaron afectadas las viviendas de los promotores, al no poder comercializarse edificios en construcción o ya finalizados que, en muchos casos, se han acabado adjudicando a las entidades financieras que tenían la garantía hipotecaria. Muchas de las viviendas de estos bloques, situados en ámbitos territoriales de escasa densidad y demanda residencial, y alejados de lo que podríamos considerar conurbaciones metropolitanas, todavía continúan vacíos, y probablemente continuarán así por muchos años, y en una situación que hará difícil de que cumplan la función social para la que fueron construidos.
La existencia de viviendas en municipios que no presentan ningún tipo de demanda residencial y que además se encuentran en una situación de regresión demográfica, hace que no debamos considerar como indispensable su movilización inmediata para las políticas de vivienda, porque su ubicación, y la disponibilidad de vivienda existente y prevista lo hacen innecesario.
Sin embargo, también se ha evidenciado la existencia de viviendas de nueva construcción vacías situadas en municipios con demanda residencial fuerte y acreditada, donde los principales obstáculos para la ocupación efectiva de las viviendas es el régimen de acceso previsto y su precio. Durante los primeros años de la crisis, estas viviendas, promovidas exclusivamente en régimen de compraventa, seguían manteniendo unos precios establecidos en plena fase expansiva, y la mayoría de las veces no se ajustaban a las condiciones de las personas demandantes que veían cómo las condiciones para acceder a una financiación para la adquisición de una vivienda habían cambiado radicalmente y que, además, con el nuevo contexto económico, y sobre la base de lo que se acaba de exponer, disponían de una menor renta que no les permitía acceder a una vivienda si no era en régimen de alquiler.
Medidas legislativas como el impuesto sobre las viviendas vacías, actualmente en tramitación parlamentaria, intentan responder a esta problemática propiciando que estas viviendas puedan ocuparse básicamente en alquiler y adoptando medidas que incentiven al máximo su destino como alquiler social y/o asequible.
Paralelamente al desarrollo de la crisis, se ha ido evidenciando, sin embargo, otra problemática derivada de los procesos de ejecuciones hipotecarias, que han afectado básicamente a las familias sobreendeudadas como consecuencia de la crisis. Diversos datos, aunque no suficientemente segregados tanto con respecto al objeto como al sujeto del proceso afectado, han ido confirmando la dimensión de este problema. Así, los datos del Consejo General del Poder Judicial nos indican que en el periodo 2007-2013 se han iniciado en Cataluña 102.578 ejecuciones hipotecarias sobre todo tipo de bienes inmuebles. Por otra parte, la reciente estadística del INE sobre esta materia, indica que en 2014, el número de ejecuciones correspondientes a vivienda iniciadas en Cataluña ha sido de 14.230, incluyendo tanto las realizadas contra personas físicas como jurídicas. También lo confirman los propios datos de Ofideute, servicio que ha atendido, desde su origen y a partir de 2011, a un total de más de 10.000 familias con problemas de pago de la hipoteca de su vivienda.
La constancia y regularidad del número de ejecuciones hipotecarias desde 2008 ha conllevado de forma progresiva que las entidades financieras hayan ido adquiriendo miles de productos inmobiliarios, en una parte considerable viviendas de personas jurídicas y físicas, por la vía de la adjudicación judicial, pero también a través de mecanismos convencionales como la dación en pago de la deuda. A diferencia del parque de nueva construcción vacío, al que nos hemos referido antes, estos miles de viviendas provenientes de ejecuciones hipotecarias se encuentran dispersas en el territorio, pero muchas veces concentradas en barrios con dificultades de cohesión social donde la crisis, por otra parte, ha tenido mayor impacto y donde precisamente la existencia de estas viviendas agrava estas problemáticas.
Igualmente, a diferencia de las viviendas de nueva construcción, estas viviendas, propiedad de las entidades financieras y también de la Sareb, se encuentran en una multiplicidad de situaciones que hacen más difícil abordar la problemática que generan. Algunos todavía están ocupadas por los antiguos propietarios que no han sido objeto de lanzamiento como consecuencia del proceso de ejecución hipotecaria, pero que no disponen de ningún título jurídico que ampare mantener su ocupación; otros han sido objeto de algún tipo de ocupación irregular; otros ya han sido alquilados por las entidades financieras; y otros sencillamente están vacíos.
También hay muchas de estas viviendas, propiedad de entidades financieras, que están vacías, pero no pueden ocuparse ya que en muchos casos son necesarias obras de rehabilitación y de adecuación a los requerimientos mínimos que establece el Decreto 141/2012, de 30 de octubre, por el que se regulan las condiciones de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad, que ha aprobado el Gobierno. También los mismos colegios oficiales de administradores de fincas han manifestado, con su queja, el incumplimiento de las obligaciones de la propiedad de las viviendas adquiridas en procesos de ejecución hipotecaria respecto de las comunidades de propietarios.
Estas viviendas, las derivadas de los procesos de ejecución hipotecaria y en la multiplicidad de situaciones en que se hallan, según se ha explicado, son, principalmente, las viviendas que constituyen el objeto del presente Decreto ley, que pretende coadyuvar en la movilización del parque de viviendas desocupadas a causa de la falta de condiciones de habitabilidad y favorecer su ocupación.
Existen, sin embargo, dos circunstancias que hacen imprescindible adoptar medidas extraordinarias y urgentes respecto de estas viviendas con el fin de poder hacer frente a los objetivos de gobernabilidad en materia de vivienda. Por una parte, el hecho de que algunas entidades financieras y sociedades vinculadas han empezado a vender parte de su cartera hipotecaria, o incluso estas viviendas, a fondos de inversión internacionales, que en su mayoría persiguen la materialización de beneficios a corto plazo mediante diferentes mecanismos que incluyen la posible nueva venta de las viviendas a otros inversores. Cabe decir que muchas de estas viviendas o carteras hipotecarias vendidas en paquetes se están transmitiendo con unos descuentos sobre los precios muy importantes. Se trata de operaciones que pueden acabar suponiendo miles de viviendas en manos de estos fondos de inversión, que pueden suponer una grave afectación del mercado si no se toman medidas que favorezcan la movilización de estas viviendas prioritariamente en alquiler e impidan también una nueva dinámica especulativa en torno a las mismas.
El otro elemento que obliga a tomar medidas inmediatas es la constatación del número de viviendas propiedad de entidades financieras o la Sareb que, en estos momentos, no pueden movilizarse por requerir obras de adecuación de los mismos a la habitabilidad vigente. La Generalidad ha podido inspeccionar un total de 1.258 viviendas propiedad de las entidades financieras, y de las inspecciones efectuadas en estas viviendas resulta que en un 65 % de los casos de las viviendas que se constata que están efectivamente vacías, es necesario llevar a cabo obras de adecuación a las condiciones y a los requisitos de habitabilidad. La no ejecución de estas obras supone un obstáculo muy importante para la movilización de estas viviendas y en estos momentos la posición de los grandes tenedores de viviendas es la de no ejecutar estas obras, lo que genera un incremento exponencial del problema por cuanto estos tenedores van adquiriendo más y más viviendas.
Por lo tanto, ante esta situación, el presente Decreto ley adopta una serie de medidas que pretenden, en el marco de las competencias de la Generalidad de Cataluña, movilizar directamente los parques de viviendas sometidos a procesos de ejecución hipotecaria, sin perjuicio de que estas medidas favorezcan además el interés y la función social de estas viviendas y tiendan a posibilitar que las familias residentes en estas viviendas puedan permanecer en las mismas en régimen de alquiler. Así, ante la eventualidad de que puedan producirse ventas masivas de estas viviendas por las entidades financieras, se establece un derecho de tanteo y retracto a favor de la Administración, del cual también podrán ser beneficiarios los municipios y otras entidades, y que garantiza que la Administración pública pueda beneficiarse de los bajos precios de estas transacciones para incrementar su parque de vivienda social.
Finalmente, y no menos importante, ante esta problemática la Generalidad tiene que disponer de datos sobre estas viviendas para poder hacer el seguimiento y, eventualmente, además, atender a las familias que residen en estas cuando sea necesario.
Las principales medidas adoptadas mediante el presente Decreto ley son, pues, las siguientes:
Someter al derecho de tanteo y retracto a favor de la Administración de la Generalidad las transmisiones de viviendas adquiridas en un proceso de ejecución hipotecaria o mediante compensación o pago de deuda con garantía hipotecaria, en el conjunto de todos y cada uno de los municipios considerados como de demanda residencial fuerte y acreditada por el PTSH o, en su defecto por el Plan para el derecho a la vivienda.
Tipificar una nueva infracción grave en materia de calidad del parque inmobiliario, consistente en la no ejecución de las obras necesarias para el cumplimiento de los requisitos de habitabilidad exigidos a las viviendas provenientes de ejecuciones hipotecarias o mediante compensación o pago de deuda con garantía hipotecaria. Esta medida será efectiva a partir de los 6 meses siguientes a la entrada en vigor del Decreto ley, tiempo suficiente a fin de que los propietarios puedan realizar estas obras.
Se establece también un nuevo instrumento a favor de la Administración con el fin de poder forzar la ejecución de las obras de rehabilitación necesarias en estas viviendas para que cumplan las condiciones y requisitos de habitabilidad y no queden fuera de opción de ser ocupadas, cuando se encuentren en un municipio considerado de demanda residencial fuerte y acreditada. Se trata de la expropiación temporal del usufructo en el marco de una ejecución forzosa subsidiaria por parte de la Administración y a cargo del titular de la vivienda, por un plazo máximo de 10 años, para aquellos supuestos de negativa en el cumplimento de la obligación por parte del titular. La disposición del usufructo por parte de la Administración le permite por una parte el resarcimiento del coste de las obras, sin perjuicio de que le permite también un uso social de la vivienda con carácter temporal. En estos casos, se prevé que la Administración deduzca de la indemnización a abonar al propietario el importe de las obras que se han previsto ejecutar para dotar a la vivienda de condiciones de habitabilidad.
Finalmente, también se incluye en el Decreto ley el deber de comunicación a la Generalidad de las viviendas adquiridas en un proceso de ejecución hipotecaria, tanto si la vivienda está vacía como si la vivienda está ocupada sin título habilitante. Los datos sobre estas viviendas se integran en el Registro de viviendas vacías y de viviendas sin título habilitante, que se crea mediante el Decreto ley, dando así también cumplimento a lo que prevé la Moción 93/X del Parlamento de Cataluña, aprobada en la sesión de 27 de marzo de 2014, sin perjuicio de la ampliación de las viviendas objeto de inscripción y de su desarrollo en sede reglamentaria.
En virtud de lo que prevé el artículo 38 de la Ley 13/2008, de 5 de noviembre, de la Presidencia de la Generalidad y del Gobierno.
Por todo ello, en uso de la autorización concedida en el artículo 64 del Estatuto de autonomía de Cataluña, a propuesta del consejero de Territorio y Sostenibilidad y de acuerdo con el Gobierno, decreto:
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Tus anotaciones
Proeli/es-ct/dl/2015/03/24/1#preambulo-preambulo