Secc. Sección quinta. Tasación de bienes inmuebles›§ Apartado A. Información a elaborar por las sociedades tasadoras
Art. Norma 15
En vigor desde 30 sept 2008
1. Toda la información solicitada en los extractos de informes de tasación deberá encontrarse en el informe de tasación. En particular, deberán incluir, además de lo estipulado en la Orden ECO/805/2003, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras, los aspectos que a continuación se detallan:
El número secuencial asignado al inmueble por la gestora o la sociedad de inversión, a efectos de su identificación en los estados de información reservada remitidos a la CNMV, así como las unidades funcionales.
Finalidad de la tasación, en cuanto a si se trata de una tasación previa o periódica.
Porcentaje de ocupación del inmueble, distinguiendo entre bajo rasante, sobre rasante y total.
Porcentaje de obra ejecutado en los inmuebles en fase de construcción según la sociedad de tasación y según certificación de la dirección facultativa. En este último caso, fecha de dicha certificación.
Cuando no se calcule alguno de los métodos de valoración que, en principio, deberían ser utilizados de acuerdo con lo contemplado en los apartados 1, 2 y 4 del artículo 47 de la Orden ECO/805/2003 se informará de el o los motivos.
Cuando en la valoración se haga uso de lo contemplado en el apartado 3 del artículo 47 de la Orden ECO/805/2003 se informará de el o los métodos utilizados y el motivo o motivos de su elección.
En el supuesto de inmuebles en rehabilitación integral, qué parte del coste final previsto corresponde a la obra no ejecutada.
La existencia sobre el inmueble o derecho, de opciones, contratos sobre garantía o rentabilidad de rentas mínimas, o cualquier otro tipo de contrato que pueda afectar al valor de tasación o de realización del inmueble. Se informará si el tasador ha tenido en cuenta cualquiera de los anteriores contratos para el cálculo del valor de tasación y cómo.
Cuando se trate de la tasación previa a la venta de parte de un inmueble, el porcentaje de valor que supone la parte que se pretende vender respecto de su valor total.
En su caso, la fecha de término del derecho de superficie o concesión administrativa.
En el caso de inmuebles o viviendas sujetas a protección pública, fecha de finalización del periodo de protección.
En los compromisos de compra a plazo, además del valor del compromiso se incluirán los parámetros utilizados en su cálculo. En concreto, el precio pactado en el contrato de compra a plazo, su valor actualizado, la tasa de actualización utilizada, valor del inmueble en el momento de la tasación y fecha de ejercicio del compromiso.
En la compra de opciones de compra, además del valor de la opción se incluirán los parámetros utilizados en su cálculo. En concreto, el precio de ejercicio, su valor actualizado, la tasa de actualización utilizada, valor del inmueble subyacente en el momento de la tasación y fecha de ejercicio de la opción.
Por excepción, no se incluirá en el informe de tasación el literal que hace referencia a la utilización de una tasación previa a la venta de un inmueble como tasación periódica.
2. Los extractos de informes de tasación, que se elaborarán siguiendo la estructura de los modelos del Anexo 1, deberán contener los aspectos que se detallan a continuación:
Identificación de la sociedad tasadora, IIC inmobiliaria y, en su caso, sociedad gestora.
Identificación del tasador y representante de la entidad que emita el extracto de informe de tasación.
Referencia precisa al informe de tasación que sintetiza.
Fecha de emisión, fecha de la última visita al inmueble y fecha límite de validez.
Finalidad de la tasación, en cuanto a si se trata de una tasación previa, a la compra/venta, o periódica.
Número secuencial asignado al inmueble por la Gestora o SII, a efectos de su identificación en los estados de información reservada remitidos a la CNMV, así como las unidades funcionales.
Identificación del inmueble: Se realizará una breve descripción del inmueble. Si se refiere a un compromiso de compra, compra de opción de compra, contrato de arras, concesión administrativa u otro derecho real distinto del de propiedad.
Localización del inmueble.
Titular registral en el momento de la tasación.
Referencia catastral, siempre que exista y pueda ser conocida. En caso de que no exista o no pueda ser conocida por los medios previstos en el artículo 41.1 del Texto Refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario o directamente a través de la oficina virtual del Catastro se incluirá el número de identificación registral.
Estado del inmueble: Se detallará si se encuentra terminado, en rehabilitación, en construcción, en proyecto o si se trata de un terreno para promoción inmobiliaria.
Limitaciones de dominio.
Porcentaje de ocupación, distinguiendo entre bajo rasante, sobre rasante y total.
Porcentaje de obra ejecutado en los inmuebles en fase de construcción según la sociedad de tasación y según certificación de la dirección facultativa. En este último caso, fecha de dicha certificación.
Desglose de los valores según los distintos métodos de valoración utilizados, método de valoración y valor adoptado para cada una de las unidades funcionales.
Superficies adoptadas en el cálculo de los valores técnicos.
Condicionantes y advertencias que se incluyan en el informe de tasación.
Las siguientes observaciones:
i) Cuando no se calcule alguno de los métodos de valoración que, en principio, deberían ser utilizados de acuerdo con lo contemplado en los apartados 1, 2 y 4 del artículo 47 de la Orden ECO/805/2003 se informará de forma resumida de el o los motivos, encontrándose, en su caso, los detalles en el informe de tasación.
ii) Cuando en la valoración se haga uso de lo contemplado en el apartado 3 del artículo 47 de la Orden ECO/805/2003 se informará de forma resumida de el o los métodos utilizados y el motivo o motivos de su elección, encontrándose, en su caso, los detalles en el informe de tasación.
iii) En el supuesto de inmuebles en rehabilitación integral, qué parte del coste final previsto corresponde a la obra no ejecutada.
iv) Cuando se trate de una tasación que, habiéndose realizado como previa a la venta de un inmueble que aún no se ha llevado a cabo en parte o en su totalidad, se pretende utilizar como tasación periódica, se incorporará el siguiente literal: ‘‘La tasación se realizó con anterioridad al mes de la tasación periódica, por haberse solicitado como previa a la venta del inmueble’’.
v) La existencia sobre el inmueble o derecho de opciones, contratos sobre garantía o rentabilidad de rentas mínimas, o cualquier otro tipo de contrato que pueda afectar al valor de tasación o de realización del inmueble. Se informará si el tasador ha tenido en cuenta cualquiera de los anteriores contratos para el cálculo del valor de tasación y cómo.
vi) Cuando se trate de la tasación previa a la venta de parte de un inmueble, el porcentaje de valor que supone la parte que se pretende vender respecto de su valor total.
vii) Cuando sea procedente, la fecha de término del derecho de superficie o concesión administrativa.
viii) En el caso de inmuebles o viviendas sujetas a protección pública, fecha de finalización del periodo de protección.
ix) Cuando se trate de inmuebles en fase de construcción, el desglose del valor entre valor del suelo y valor del vuelo.
x) Si la moneda de curso legal del país donde se localicen los bienes o el objeto del derecho no fuera el euro, el valor del tipo de cambio utilizado para expresar los valores del informe de tasación en euros.
Cuando se trate de compromisos de compra a plazo o compra de opciones de compra, incluidos los contratos de arras, la información anterior se referirá al inmueble subyacente.
En los compromisos de compra a plazo, además del valor del compromiso se incluirán los parámetros utilizados en su cálculo. En concreto, el precio pactado en el contrato de compra a plazo, su valor actualizado, la tasa de actualización utilizada, valor del inmueble en el momento de la tasación y fecha de ejercicio del compromiso.
En la compra de opciones de compra, además del valor de la opción se incluirán los parámetros utilizados en su cálculo. En concreto, el precio de ejercicio, su valor actualizado, la tasa de actualización utilizada, valor del inmueble subyacente en el momento de la tasación y fecha de ejercicio de la opción.
Se modifica por el art. único.2 de la Circular 2/2008, de 26 de marzo. Ref. BOE-A-2008-7880 .
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Proeli/es/cir/1994/12/14/4#norma-15